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| 用語 | 解説 |
|---|---|
| 一括返済（いっかつへんさい） | 残った住宅ローン（債務）をまとめて返済すること。住宅ローンの支払いが延滞すると「期限の利益の喪失」となり、債権者から一括返済を求められる。 |
| 延滞（えんたい） | 金銭の支払いが指定された期日から遅れ、滞っている状態のこと。 |
| オーバーローン（おーばーろーん） | 住宅ローンの残債が、不動産の価値（相場）を上回ってしまっていること。任意売却はこのような場合も可能。 |
| 買付証明書（かいつけしょうめいしょ） | 不動産の購入希望者が、購入の意思を示す書面。法的な拘束力はないが、これをもとに売買契約を行うこととなる。購入申込書ともいう。 |
| 仮登記（かりとうき） | 不動産で本登記を行うために必要な条件が備わっていない時などに、後日の本登記の順位を予め確保しておくためにする、予備的な登記。 |
| 期限の利益（きげんのりえき） | 期限があることによって、当事者が受ける利益。住宅ローンの場合には、金融機関からの借入について、債務の返済期限があること。これにより、約束の期限が来るまでは、債務返済の履行の猶予があるという債務者の権利となる。一方で、金融機関はその利益を与える見返りとして、利息を受け取る。 |
| 期限の利益の喪失（きげんのりえきのそうしつ） | 「期限の利益」があることで、債務者は債務の返済期限の猶予がある。但し、契約違反などがありその信用を損なう事実が生じた場合には「期限の利益を喪失」することになる。 例えば住宅ローンの返済が一定期間滞った場合などに、債務者は期限の利益を失い、債務の一括返済を請求される。 |
| 金銭消費貸借契約書（きんせんしょうひたいしゃくけいやくしょ） | 借主（債務者）が、後の弁済を約束したうえで、金銭を金融機関などの貸主（債権者）から受け取り、消費する契約のこと。「金消」「金消契約」「ローン契約」とも呼ばれる。 |
| 求償権（きゅうしょうけん） | 債務者の債務を弁済した連帯債務者や保証人などが、その主たる債務者に対して、その者が負担するべき部分（金額）の返還の請求ができる権利のこと。 |
| 強制競売（きょうせいけいばい・きょうばい） | 債務を返済できなくなった債務者が所有する不動産を、裁判所が差し押さえて売却し、債務の弁済にあてる、一つの制度。売却代金は債権者の債務に充てられるため、マンションの管理費や税金などを滞納している場合、別途、清算する必要がある。 |
| 強制執行（きょうせいしっこう） | 一般的には、公法・私法上の義務を国家の権力によって強制的に実行し、義務の不履行に対して履行を強制すること。 不動産が競売にかかり落札された場合、落札人が裁判所へ占有者を退去させるために申し立て、物品等を強制的に持ち出すなどを行うこと。 |
| 競売（けいばい・きょうばい） | 債権者が裁判所に申し立て、債務が返済できない債務者の担保である不動産（土地・建物など）を、裁判所が売却し、債務の弁済に充てること。 購入希望者を募り入札を経て、最高価格での入札者が落札することができる。但し、予め最低売却価格が決められており、最終的には市場の相場より2～3割安い売却額となる。 |
| 競売開始通知（けいばいかいしつうち） | 裁判所からの特別送達により、競売の手続きを開始すると同時に、該当する不動産の差押えをしたということを伝える通知書。 差押えされた事実は、不動産の登記にも記録され、第三者にも分かるようになる。 |
| 競売取り下げ（けいばいとりさげ） | 進んでいる競売手続きを止め、競売を取り下げること。債権者などの競売申立人のみが申請することができる。 期間入札の開札前日までは取り下げが可能となるが、開札期日以降、買受人が決定した場合には、買受人の承諾が必要となる。 |
| 債権者（さいけんしゃ） | 金銭を借り入れた債務者に対して、返済の請求を行う権利をもつ人。一般的には金銭の借入先である金融機関などが該当する。 |
| 催告書（さいこくしょ） | 期日までに返済がない場合などにおいて、債権者がその返済を迫る通知書。住宅ローンの滞納の場合は、督促状の後に内容証明郵便などで届き、法的な手続きに移行する旨を通知するものが多い。 |
| 債務（さいむ） | 債務者が債権者に対して、一定の行為を負う義務。住宅ローンの場合は、債務を返済しなければならない義務となり、金銭を借り入れていることをさす。 |
| 債務者（さいむしゃ） | 債権者に対して、一定の給付の義務（債務）をもつ人。金銭を借り入れた場合、返済する義務を負う人のこと。 |
| 債務整理（さいむせいり） | 債務（借り入れた金銭）を整理する方法のこと。任意整理、特定調停、個人民事再生などがあり、債務者が支払わなければならない債務の支払いができなくなった場合に、支払い可能な金額まで債務を抑える手段。 |
| 差押え（さしおさえ） | 国が債務者に対し、不動産などの財産の処分を禁止し、債権者の権利を実現すること。競売に入る前段階として行われ、債務者の財産の処分を禁じ、確保する強制処分。 |
| 差押取り下げ（さしおさえとりさげ） | 裁判所などが差し押さえた、債務者の財産の処分の禁止を取り下げてもらい、差押え登記の解除をしてもらうこと。 |
| 3点セット（さんてんせっと） | 競売不動産の資料「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」の3つのこと。裁判所で入手可能。 |
| サービサー（さーびさー） | 債権の回収・管理を専門に行う業者。それまで弁護士にしか認められていなかった債権の回収が、平成11年施行の「債権管理回収業に関する特別措置法」（サービサー法）に基づき、許可を受けた債権回収業者が行えるようになり、主に金融機関やノンバンクから委託をうける。 |
| 自己破産（じこはさん） | 裁判所に債務者自らが申し立て、破産宣告を受けること。多額の債務を抱え返済不能になった場合に申し立てを行うと、裁判所で債務整理の手続きが行われる。 |
| 執行官（しっこうかん） | 地方裁判所に属し、裁判所の文章の送達や強制執行の実施にあたる人。国の代理人として、強制執行の具体的な作業を行う。 |
| 住宅金融公庫（じゅうたくきんゆうこうこ） | 2007年に廃止された政府金融機関で、個人の住宅の建設・購入に必要な資金を長期かつ低利で融資することを目的とした。現在、業務は独立行政法人住宅金融支援機構に引き継がれている。 |
| 専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく） | 不動産売買で、仲介を依頼する業者を1社に限定した契約のこと。 |
| 代位弁済（だいいべんさい） | 債務者に代わり第三者が債務を弁済すること。この場合、その弁済で消滅する債権や担保物件などが、弁済をうけた債権者から、求償権の範囲で弁済者に移転する。 |
| 滞納（たいのう） | 定められた期日までに、納付する義務のあるものが金銭などを納めないこと。 |
| 担保（たんぽ） | 住宅ローン等の返済ができなくなった場合に備え、債権者に提供され、債務の弁済を確保する手段となるもの。不動産等の物的担保と、保証人などの人的担保がある。 |
| 担保割れ不動産（たんぽわれふどうさん） | 住宅ローンの残高より、不動産の評価額が下回っている不動産のこと。担保の価値が目減りしていることになり、オーバーローン（債務超過）の状態となっている。 |
| 遅延損害金（ちえんそんがいきん） | 期日までに債務が返済されなかったことにより発生する不利益に対する損害賠償のこと。 |
| 調停（ちょうてい） | 紛争が起こった場合、当事者の間に第三者が介入し、双方の合意のもと和解などによって、解決をはかること。 |
| 抵当権（ていとうけん） | 債務が返済されない場合に、債務者のもとに残した担保をもとに、他の債務者を優先して弁済を受ける権利。不動産などを担保にした場合、物件の所有権や使用権はそのまま債務者のものとなり、引き続き使用することができる。 |
| 抵当権解除（ていとうけんかいじょ） | 不動産などの抵当権を外すこと。住宅ローンなどを完済すると必要な手続きで、放置しておくと、新たな融資をうけたり、その不動産を売却することができなくなる。 |
| 抵当権消滅請求（ていとうけんしょうめつせいきゅう） | 抵当権が設定された不動産を取得した者が、抵当権者（金融機関等）に代価を支払い、抵当権の消滅（抹消）を請求すること。「滌除（てきじょ）」に代わり設けられた仕組み。 |
| 滌除（てきじょ） | 債務者が担保物件を売却する場合、債務者が合法的に抵当権を処理できる制度。現在は「抵当権消滅請求」に改訂されている。 |
| 登記簿謄本（とうきぼとうほん） | 土地・建物などの不動産についての、物理的現況と権利関係を公示するための台帳のこと。不動産を管轄する法務局で誰でも閲覧が可能。 |
| 督促状（とくそくじょう） | 債権者（金融機関）が住宅ローンなどの返済を催告するために出す書面。 |
| 特別送達（とくべつそうたつ） | 裁判所や公証役場から、訴訟に関係する人に送られる書類などの特殊取扱の郵便物。原則として、宛先人へ手渡しされる。 |
| 任意売却（にんいばいきゃく） | 住宅ローンの借入金などの返済が困難になった場合に、不動産会社の仲介で債権者などとの調整を行い、一般市場で担保不動産を売却すること。債務者は売却代金を返済に充てる他、予め配分を調整し、仲介手数料などの経費もそこから支払う。一般的に競売による不動産の売却よりも現金化に時間がかからず、落札価格よりも一般市場に近い価格での取引が可能。 |
| 内覧・内見（ないらん・ないけん） | 不動産の購入を検討している人が、物件を実際に見ての内部を確認すること。 |
| 売却基準価格（ばいきゃくきじゅんかかく） | 競売の際に入札する基準となる価格のこと。不当に低額で売却されることを防止する目的で、対象となる不動産を評価人が調査し、行った評価に基づき算出される。通常、一般市場価格の相場よりも安く算出されることが多い。 競売にあたり対象となるその不動産を裁判所の評価人が調査して、取引事例や公示価格に基づいた後、権利関係を加味した上で定めた、入札時の基準となる価格のこと。 |
| 配分表（はいぶんひょう） | 任意売却で不動産を売却する際に、売却価格から各債権者に配分するための表。 |
| 破産（はさん） | 債務者が債務を完済できなくなった状態のこと。その場合、債務者の総財産を債権者に対して公平に分配するための裁判上の手続きのこと。 |
| 破産管財人（はさんかんざいにん） | 裁判所によって選任され、破産宣告を受けた人の財産を管理し債権者への分配を行うなど、破産手続きを行う人。弁護士が選ばれることが一般的。 |
| 保証人（ほしょうにん） | 債務者が住宅ローンなどの返済を行わない場合に、代わって返済などを履行する義務を負う人。人的担保。 債務者本人に支払能力がない場合に限り、支払い義務が発生。請求が来た場合においても、債務者本人の支払い能力がある場合にはそちらを優先するよう断ることが可能。 |
| 免責（めんせき） | 債務者が債務の全部、または一部を免れること。自己破産後の債務などがあたる。 |
| 無担保債権（むたんぽさいけん） | 担保を取らない債権。任意売却後の残債は、売却不動産の抵当権が抹消されるため、無担保債権となる。 | 融資（ゆうし） |
| 有担保債権（ゆうたんぽさいけん） | 担保がある債権。住宅ローンの場合には、不動産等に抵当権を設定されていること。 |
| 利害関係人（りがいかんけいにん） | 特定の事実において、法律上の利害を持つ者。 |
| リスケジュール（りすけじゅーる） | 債務者からの申し出により、金融機関が既存の返済計画を見直し、債務返済を繰り延べること。返済額の減額や返済期間の据え置き等を行う。「リスケ」とも呼ばれる。 |
| レインズ（れいんず） | 不動産物件情報の登録と提供を行う指定流通機構のこと。宅地建物取引業法に基づき国土交通大臣が指定し、不動産業者間で円滑な取引ができるようなシステム。 |
| 連帯債務者（れんたいさむいしゃ） | 主たる債務者と同様に債務を負担し、責任を負う立場にある人。収入合算してローンを組んだ場合などに、収入合算者が連帯債務者にあたる。 |
| 連帯保証人（れんたいほしょうにん） | 主たる債務者と連帯して債務を負担する人。責任は保証人より重く、債務者と同等の責任を負う。債務者本人に支払い能力がある場合にも、連帯保証人への請求が来た場合には、返済する義務がある。 |
