任意売却 浜松相談センター

任意売却について

「任意売却」とは？また、競売や一般の売却との違いは？

任意売却とは文字通り任意に自主的に債権者合意のもと、所有者が自宅などの不動産を売却することです。競売などで強制的に安い価格で売却処分されるｌのではなく、一般市場での売却となり、一般的に売却価格も相場額に近くなります。
一般市場での売却なので、買主にとっては一般的な取引と変わりありません。また、売主にとっては、売却額から債務等の清算を行える、債務整理の仕組みのひとつです。

任意売却した場合のメリットは？

任意売却を行った場合、一般的に競売よりも売却額が高くなり、債務残高が圧縮される、または完済できることが大きなメリットです。また、売却額から手続きの費用なども分配されるため、持ち出し負担もありません。
ただ、任意売却は、あくまで競売前の最終手段であり、一定期間新しいローンが組めないなどのデメリットもあります。

任意売却した後にも、ローンは残りますか？

不動産売却額から諸経費を分配した残額が、住宅ローンの残金の返済に充てられます。一般的にはローンの残高が返済額を上回ってしまうことが多く、債務が残ってしまうケースが大半です。
しかしながら、競売での売却と比べると残高が圧縮されており、また、交渉によっては無理のない返済額（数万円以内）での返済が可能です。

住宅ローンの返済・滞納・延滞について

住宅ローンの返済が滞っているとどうなる？

1ヶ月目～2ヶ月目では、電話や郵便などで債権者からの「督促」があります。滞納3ヶ月未満で競売にかけられることや、一括返済を迫られることはほとんどありませんが、対応策を検討しておいた方が良いでしょう。
・住宅ローン返済のリスケジュール
・司法書士や弁護士に依頼
・支払いの見通しが立たないようであれば、任意売却での不動産売却
住宅ローンの返済が一定期間（通常6ヶ月、3ヶ月の金融機関も）滞ると「期限の利益の喪失」となり、債権が金融機関から保証会社に移行し、一括弁済を求められます。

毎月の住宅ローン返済額を減らすことはできる？

借り入れている金融機関によって異なりますが、リスケジュールという形でローンの返済額、返済期間等の見直しができる場合があります。まずは、金融機関の担当窓口までご相談ください。
但し、ローンの借入額が減る訳ではなく、一般的には返済期間を延長する方法を利用することが多いですが、支払総額は変更前より多くなります。

返済期間の延長は可能？

現在住宅ローンを滞納中の場合には、基本的に金融機関は返済期間の延長には応じません。

離婚後、以前住んでいた住宅ローンの督促が実家に。どうしたら良い？

住宅を購入した当時、不動産共有者として連帯保証人になっている可能性があります。一度連帯保証人になってしまうと、たとえ離婚後でも、元夫がローンの返済を滞納している場合には、債権者からの請求（督促）があります。
元夫が延滞を解消するか、債務を弁済しないと、ご相談者自身の信用にも影響を及ぼします。お早目のご相談をおすすめします。

住宅ローンの他、消費者ローンにも債務が。自宅は売りたくないのですが。

債務整理のご検討をおすすめします。「任意整理」「個人民事再生」など、方法はいくつかありますが、まずはお早目にご相談ください。
信頼できる弁護士または司法書士などの専門家をご紹介いたします。

住宅ローンの滞納はありませんが、毎月ギリギリの生活です。何か対策はありますか？

返済方法のリスケジューリングを、借入先の金融機関の窓口でご相談いただくことをおすすめ致します。
これにより月々の負担を抑えることが可能です。

「保証人」と「連帯保証人」、「連帯債務者」とは、何が違うのでしょうか。

それぞれよく聞く言葉ですが、それぞれの役割は異なります。
「保証人」債務者本人に支払能力がない場合に限り、支払い義務が発生。請求が来た場合においても、債務者本人の支払い能力がある場合にはそちらを優先するよう断ることができます。
「連帯保証人」責任は保証人より重く、債務者と同等の責任を負うことになります。債務者本人に支払い能力がある場合にも、連帯保証人への請求が来た場合には、返済する義務があります。
「連帯債務者」主たる債務者と同様に債務を負担し、一緒に返済していく場合にはこのような立場になります。収入合算してローンを組んだ場合などに、収入合算者が連帯債務者にあたります。
ただ、共通していることは離婚などの理由に関わらず、変更を行うことはかなり難しいことが現状です。

競売について

自宅が競売にかかってしまいました。その後はどうなるのでしょうか？

競売とは、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった場合に、債権回収のため債権者が裁判所に対して申し立てを行い、その不動産を売却する手続きのことです。
競売にかかった場合、一般的には「競売開始決定通知」が届き、裁判所からの現況調査が来ます。その後入札の開始となり、広く購入希望者を募り、入札となります。
入札期間終了後、1週間ほどで落札者が決定します。

「競売開始決定通知」が送られてきました。もう競売が決定してしまったのでしょうか？

「競売開始決定通知」は、競売手続きに入ったことを伝えるものです。状況にもよりますが、2～3ヶ月後には入札の実施日程が通知され、入札期間終了の1週間後には「開札」という流れになります。
開札されると買受人が決まるため、退去せざるを得なくなります。

自宅が競売にかかり、1ヶ月後が入札開始日です。何とかなりませんか？

現実問題として、一般市場での売買は難しい状態です。
任意売却として通常の販売をスタートしたとしても、1ヶ月間で物件の買主を探し、かつ、様々な手続きを完了させることは時間的に厳しいものがあります。
なお
・200～300万円の現金と保証人を用意し、自宅の売却をせずに債権者に競売の申し立てを取り下げてもらう
・状況次第ですが、当社または提携業者で一度買い取り、その後買い戻すことができる場合がある
ことが可能な場合もございます。時間がありませんので、至急ご相談ください。

自宅が競売にかかり、落札されました。もう住み続けることはできませんか？

落札した買受人の方がいる以上、不動産の所有は買受人の方のものとなります。買受人との相談で賃借が可能な場合もありますが、実際にはかなり難しいものとお考えください。
引き渡し日までに立ち退きが完了しない場合には、強制代執行という法的な手続きにより、裁判所の執行官が全ての荷物を運び出してしまいます。早急なお引越しをおすすめ致します。

競売されましたが、債務残高が1,000万円以上残ってしまいました。なぜ債務残高が残ったのですか？

競売での強制的な手続きで物件が落札されたとしても、債務が全てなくなるわけではありません。住宅ローンの残高に応じて、落札価格を差し引いた金額は、残債務として残ります。
預貯金や財産などがある場合や、収入状況によっては、給与の差押えなど強硬な手段で返済を迫られる場合があります。また、連帯保証人がいれば、そちらにも残債務が請求されます。

競売後、債務残高を毎月分割で返済していましたが、収入がなく払えなくなってしまいました。

一度弁護士にご相談された方が良いと思われます。必要であれば、当社の弁護士をご紹介いたします。

競売になった場合、引っ越し代や立退料などの費用は支払われますか？

基本的には一切支払われません。また、落札者に対して請求もできません。

競売開始決定通知が届きましたが、まだ任意売却には間に合いますか？

はい、任意売却による売却代金でたとえ全額返済できない場合でも、競売を取り下げることが可能な場合があります。
債権者に対し「任意売却をしたい」旨を伝えれば、債権者側から見た場合にもまだ誠意がある債務者という印象が与えられます。任意売却後に残った債務の返済方法などの交渉でも、大きな違いが出ます。

「任意売却 浜松相談センター」について

一般の不動産業者との違いはありますか？

任意売却では、通常の売買と異なり、債権者等との協議や調整が必要となり、それらをまとめるノウハウや知識を求められます。一般の不動産業者では、なかなか手が回らないことも多いようです。
私共「任意売却浜松相談センター」であれば、任意売却を専門で取り扱っており、豊富な過去の事例や実績を基に、一番良いと思われる解決方法のご提案が可能です。

債権者からも業者を紹介されました。どちらにお願いしたら良い？

当相談センターへのご依頼の場合、依頼主は債務者の方となります。
また、今回のように債権者からのご紹介の業者の場合、債権者がご依頼主という立場になります。
ご依頼主が有利になるように調整を行うのが通常のため、立場が違えば、同じ案件でも結果が異なる可能性があります。

自宅や会社と離れており、相談に行くタイミングがありません。電話やメールでの相談は可能ですか？

ご都合が合わない場合など、当相談センターの相談員がお伺いすることも可能です。